"지금 집 사면 안됩니다" 벼랑 끝 한국 경제, 폭탄은 부동산에서 터질 겁니다 | 이현훈 교수 (３부) (4/5 경제야 놀자)

다음은 2025년 4월 5일 방영된 경제 프로그램 《경제야 놀자》 3부에서 이현훈 교수가 진단한 한국 부동산 위기와 구조적 경제 리스크에 대한 내용을 주제별로 매우 충실하고 가독성 높게 정리한 것입니다.

 

① 서울시 ‘토지거래허가제’ 해제 번복에 대한 평가

• 2월 해제, 3월 재도입: 서울시가 강남권 토지거래허가구역을 해제한 지 불과 한 달 만에 다시 지정한 상황을 “정책 실패의 반복”이라 비판.
• 집값 상승 유도: 정부와 서울시의 해제 조치는 시장에 ‘규제 완화 시그널’을 주었고, 결과적으로 강남 중심으로 투기수요 자극, 가격 급등 초래.
• 결론: 정책의 일관성 상실이 시장 불안정성 심화에 기여했으며, 이는 중산층·청년층의 주거불안을 더욱 키움.

② 부동산 시장의 근본적 구조 문제

• 공공주택 부족: 싱가포르식 해법 제시 → 공공주택 비중 80%, 자가 소유율 90%의 정책 목표 필요.
• 보유세·거래세 역전 구조: 한국은 보유세가 낮고, 거래세가 높음 → 시장 유통 둔화, 가격 고착화 유발.
• 정책적 대안:
  • 공공주택 원가 공급.
  • 보유세 인상 + 거래세 인하 통한 세제 구조 조정.

③ 가계부채, 왜 세계 1위인가?

• 표면상은 GDP 대비 90% 초반 → 이는 기준 변경으로 인한 통계 왜곡.
• 전세보증금 포함 시 실질 부채비율 136% 이상:
  • 김세직 교수 분석에 따르면 전세금도 실질 부채로 간주해야 하며, 이 경우 OECD 최고 수준.
  • 정부는 오히려 전세보증금 100% 보장, 전세대출 확대로 부채 구조를 악화시키고 있음.
• 결론: 정부는 빚을 조장하면서도 부채 억제 프레임을 가장하는 ‘악어의 눈물’을 흘리고 있음.

④ ‘영끌세대’가 맞이할 후폭풍

• 공급보다 ‘수요 자극’이 문제: 신규 분양·재고 주택 모두 시장에 충분히 나와 있으나, 정부가 대출 특혜 등으로 인위적 수요 유도.
• 앞으로의 위험 요인:
  • 금리 인하 여력 한계.
  • 실질 소득 감소 및 인구 고령화 → 수요 감소 불가피.
  • 정부 지원 중단 시 하락세 가속화 우려.
• 경고: 소득 대비 자산 비중 50% 미만인 사람은 “지금 집 사는 건 매우 위험하다”는 입장.

⑤ 한국 부동산 시장 안정화를 위한 해법

• 정부 개입 최소화: 특례보금자리론, 청년드림대출 등 집값 띄우기 수단은 즉각 폐지해야 함.
• 근본적 대안:
  • 공공주택 공급 확대.
  • 보유세 강화 + 거래세 완화.
  • 주택정책 목표는 “시장 안정+주거 기회 제공”이어야 함.

⑥ ‘급격히 늙어가는 대한민국’의 위기

• 출산율 세계 최저: 합계 출산율 0.75 (OECD 평균 1.5의 절반 수준).
• 고령화 속도 세계 최고:
  • 2024년 고령인구 비중 20%.
  • 2070년대엔 46.5%가 65세 이상 예상 → 일본·이탈리아보다 더 고령국가로 전환.
• 경제 성장률 하락의 핵심 요인: 인구 감소 + 고령화로 생산·소비·투자 기반 붕괴.

⑦ 산업 및 자산시장 대응 전략

• 문제는 유동성 배분의 왜곡:
  • 돈이 산업·주식시장으로 안 가고 부동산으로 쏠림.
  • 정부·고위층 자산 구조 자체가 강남 중심 → 부동산 띄우기 정책 유혹.
• 정부의 해야 할 일:
  • 유동성 부동산 유입 차단, 주식·기업투자 유도로 ‘생산적 자산 배분’ 유도.
  • 공정한 자산 형성 사다리 회복 없이는 청년·중산층 붕괴 가속.

⑧ 이현훈 교수의 결론: 한국 경제의 벼랑 끝, ‘폭탄은 부동산’

• 지금은 회복 가능성이 아니라 구조 붕괴 초입.
• 부동산 문제는 단순한 시장 이슈가 아닌 청년·국가 지속성의 핵심 위기.
• 정책 책임자들이 자신의 부와 이익을 내려놓고 세제 개편·공공정책을 통해 시스템적 개혁을 시작해야 한다는 입장.

 

 

 

 

출 처 : "지금 집 사면 안됩니다" 벼랑 끝 한국 경제, 폭탄은 부동산에서 터질 겁니다 | 이현훈 교수 (３부) 2025.4.5 경제야 놀자