6-2-3. 문재인 정부의 부동산 정책 실패

1.  정권별 부동산 주요정책 비교

 

 

 

 

 

2.  아파트 가격 폭등 - 부동산 광풍

 

 

 

 

3.  전세가격의 대폭인상

• 문재인 정부가 비판받는 가장 큰 이유중 하나이자, 민주당이 무당층 유권자들에게 외면받게 된 계기를 만든 원흉이며, 박근혜-최순실 게이트 이후 지리멸렬한 상태에 빠져있었던 보수정당을 다시 부활하게 만든 원인이기도 하다.
• 문재인 정부는 출범 초기부터 부동산 가격 하락을 가장 큰 정부의 과제로 삼았다. 그리고 부동산 가격 하락을 위하여 2020년 들어 여러 가지 대책을 내놓았지만 결론적으로 보자면 급격한 전세가 상승과 집값 폭등으로 역효과가 생겼다.
• 결론적으로 문재인 정부의 부동산 정책은 문재인 정부 지지율 하락의 가장 큰 원인 중 하나로, 상당수의 무주택자들은 문재인 정부 이후의 집값 상승으로 인하여 문재인 정부에 대한 지지를 거둔 상황이다. 
• 위에서도 말했듯, 유주택자들 중에서도 비싼 주택을 보유하고 있고 문재인 집권기에 집값 또한 크게 뛴 강남권 보수층 또한 이 정책에 크게 반발하고 있다. 일단 그 이유는 우선 높은 세금을 물어야 하기 때문이다. 그리고 집값이 천편일률적으로 올라가 일반적인 방식으로 거래가 불가능해졌으므로 유동성 또한 극도로 떨어지게 되었다는 것이다. 

 

4.  문재인 정부의 부동산 정책

• 문재인 정부의 부동산 정책은 일관된 규제 위주의 정책이었으며 총 23번의 부동산 대책이 있었으나 23전 23패라는 처참한 성적표를 받았다.
• 2020년 10월 기준 서울의 아파트 평균 실거래가는 단 3년만에 6억에서 10억으로 증가하였으며 대전,세종대구부산 등 지방광역시 조차 집값이 폭등했다.
• 새로운 정책이 발표되면 강남의 집값은 한달에 5억이상 오르고 , 다른 광역시들도 한달에 최소 1억이나 오른다. 압구정동은 문재인정부가 집권한지 4년만에 무려 40억이 오르는 기염을 토해냈다.
• 또한 핀셋 규제를 명목으로 한,  규제지역 적용은 전국토를 투기판으로 만들었으며 치솟는 집값에 부동산 우울증, 벼락거지라는 신조어까지 퍼지는 상황이다.
• 문재인 정부 취임 이후 전세와 매매가가 함께 급등하는 부동산시장 혼란 속에 국민의 68%가 이번 정부의 부동산 정책이 잘못됐다 생각하는 것으로 조사되었다.

가.  2018년 9월 13일 대책

 

 

나.  2019년 12월 16일 대책

• 국토부는 2019년 12·16 대책에서 주택임대사업자에 대한 세제 혜택을 대폭 축소했다. 먼저 임대사업자에 대한 취득세와 재산세 혜택을 줄이기로 했다. 
• 현재 취득세와 재산세 감면 기준으로는 면적 기준만 있고 가액 기준은 없다. 신축 또는 최초로 분양받은 전용면적 60㎡ 이하 공동주택이나 주거용 오피스텔을 임대주택으로 등록할 경우 취득세 100%가 면제된다. 임대 기간과 주택 규모(전용 85㎡ 이하)에 따라 차등해 재산세 감면 혜택도 주어진다. 
• 그러나 지방세특례제한법 개정 후에는 새로 임대 등록하는 주택부터 가액 기준을 신설해 취득세와 재산세의 세제 혜택을 제한한다. 종합부동산세 감면 혜택과 같이 가액 기준을 공시가격 6억원(지방 3억원) 이하로 책정했다.

다.  부동산세제 개편방안 (2020.07.10)

 

 

• 7월 10일 부동산 대책에는 다주택자에 대한 종합부동산세 최고세율을 6% 수준으로 끌어올리는 방안이 포함될 것으로 전망된다. 내부적으로 최고세율을 적용받는 대상이 많지 않은 만큼 실효성이 높지 않다는 지적도 많았지만 시장에 상징적인 메시지를 보내겠다는 강한 의지로 풀이된다. 
• 전체적으로 2주택자부터 취득·보유·매각 단계의 모든 세금을 강화하겠다는 기조에서 정책을 설계하고 있는 가운데 종부세 합산 과세 배제, 양도세 감면 등 등록임대사업자에 대한 세제 혜택을 폐지하는 내용도 담길 것으로 보인다.
• 9일 당정은 기존에 3.2%이던 최고세율을 6%까지 인상하는 방안을 유력하게 검토하고 있다. 당정 협의 과정에서 4.5%·5%·6% 등 다양한 옵션이 거론된 것으로 알려진 가운데 기획재정부는 5%를 제시했으나 당 지도부의 강한 입김에 6% 안에 무게가 실리고 있다. 지난 12·16대책에서 예고한 4%를 기준으로 봐도 파격적인 수준의 상승폭이다. 실제로 국회 기재위 소속 박홍근 의원은 종부세율을 최고 8.2%까지 높이고 1세대 2주택자가 추가로 주택을 매입할 경우 기존 취득세 4%에 더해 ‘중과세율(20% 추가과세)’을 매기도록 하는 법안을 발의할 예정이다.
• 당정은 주택 단기(1∼2년) 매매에 대한 양도소득세 부담을 강화하는 데 공감대를 형성했다. 앞서 12·16대책 발표 때 정부는 오는 2021년 이후 양도분부터 1년 미만 보유 주택에 대한 양도세율을 40%에서 50%로 인상하고 1년 이상∼2년 미만 보유 주택은 현행 기본세율(6~42%) 대신 40%의 양도세율을 적용하는 등 실수요자가 아닌 경우 양도세를 강화하겠다고 밝힌 바 있는데 세율을 이보다 더 상향하는 방안을 검토하고 있다.
• 임대사업자에 대한 세제 혜택의 경우 ‘아파트’ 임대사업자에게 주는 혜택은 폐지할 것으로 보인다. 논란이 된 기존 임대사업자에 대한 소급 문제의 경우 임대사업자들의 강한 반발에 소급 적용은 하지 않는 방향으로 가닥을 잡은 것으로 전해진다.
• 한편 당정은 이처럼 다주택자의 실질적인 세금 부담은 대폭 키우면서도 1가구 1주택 실소유자에 대해서는 세제·금융·공급 혜택을 동시에 제공할 방침이다. 구체적으로는 종부세 실거주자 공제를 신설해 2년 이상 거주자부터 혜택을 주는 방안 등이 거론된다. 꼭 신혼부부가 아니어도 생애 최초 주택을 마련하는 무주택자에게 취득세를 감면해주는 방안도 포함될 것으로 보인다. 취득세 감면 대상에 청년을 추가하고 가격 기준을 넓히는 방식이다.

 

 

 

 

라.  아파트 장단기 임대 사업자  폐지

• 정부는 2020년 7월 10일 정부서울청사에서 제10차 비상경제 중앙대책본부 회의에서 이같은 내용의 ‘주택시장 안정 보완대책’을 발표했다.
• 앞으로 4년 단기 임대사업자와 아파트를 임대한 8년 장기 임대사업자가 폐지된다. 대신 다세대·다가구, 단독 등 일반주택의 신규 임대사업 기간만 10년으로 허용한다.
• 대책에 따르면 우선 임대등록제도를 통해 운영하던 단기(4년) 임대사업자를 폐지하고 장기(8년) 임대사업자 전환도 불허한다. 폐지되는 단기임대와 아파트 장기일반 매입임대 유형은 최소 임대의무기간 경과 시 임대사업자 자격이 자동 말소된다.
• 또 장기(8년) 임대사업자는 신규 등록을 허용하되 주택시장 과열요인을 제공한 아파트 장기임대는 폐지한다. 즉 아파트를 제외한 주택만 10년 장기 임대가 허용된다. 
• 이미 최소의무기간 경과된 주택은 법률 개정 즉시 자동 등록말소한다. 폐지 유형에 한해 임대차계약 신고, 임대료 증액 제한규정 등 공적 의무를 준수한 임대사업자는 희망시 자진말소를 허용하고 과태료도 면제한다. 해당사업자의 등록주택은 등록말소 시점까지의 세제혜택을 유지한다.

 

마.  문재인 정부의 임대차보호3법 (2020.07.29) 개정

기재부, 민간 임대사업자 세제혜택 보완책 발표, 5~8년 임대등록기간 동안 기존 혜택 유지키로
임대사업자 반발 커진 점 의식, 한시적 혜택으로 한정…집 팔아야 규제를  피할 수 있다.

바.  분양가 상한제의 폐지결정

박정희의 분양가 상한제 도입 : 분양가 55만원/평